Obowiązkowe przeglądy instalacji a ubezpieczenie domu

UWAGA! Jeśli jesteś właścicielem domu i nie wiesz o tym obowiązku wynikającym z prawa budowlanego, to możesz stracić nawet majątek swojego życia przez to pozornie „małe” niedopatrzenie. Wyjaśniamy wszystko co musisz wiedzieć…

Dom to dla wielu z nas nie tylko majątek życia, ale coś znacznie cenniejszego. Czasami jednak z powodu pozornie „małego” zaniedbania można ten dom stracić. Jeśli posiadasz dom, to koniecznie zapoznaj się z tym artykułem, żeby nie popełnić błędu, który może kosztować Cię nawet majątek całego życia…

Jest takie przysłowie: „Przezorny, zawsze ubezpieczony”. Prawie każdy ubezpiecza dziś swój dom, na wypadek włamania, pożaru czy oddziaływania groźnych zjawisk pogodowych. Niestety nawet osoby wnikliwie czytające ubezpieczeniowe regulaminy i Ogólne Warunki Ubezpieczenia (OWU) zwykle nie są w stanie wyłapać pewnego drobiazgu, który może pozbawić odszkodowania każdego ubezpieczonego! Pozbawić szczególnie w przypadku pożaru budynku…

O co dokładnie chodzi?

Przyjrzyjmy się kilku przykładowym zapisom w Ogólnych Warunkach Ubezpieczeń u różnych ubezpieczycieli. Najciekawsze fragmenty zaznaczyłem na pomarańczowo:

Takie i podobne zapisy widnieją u większości (o ile nie u wszystkich) ubezpieczycieli. Krótko mówiąc ochrona ubezpieczeniowa obowiązuje wtedy i tylko wtedy, kiedy ubezpieczający (właściciel domu) wypełnił swoje obowiązki wynikające z szeroko pojętego prawa budowlanego względem instalacji, która przyczyniła się do szkody.

Nie wierzysz? Zatem sprawdź Ogólne Warunki Ubezpieczenia dla Twojej polisy ubezpieczającej dom, a przekonasz się na własnym przykładzie!

Przykładowo jeśli to instalacja elektryczna spowodowała pożar, to ubezpieczyciel będzie domagał się przedstawienia aktualnego dokumentu potwierdzającego wykonanie przeglądu elektrycznego.

Jeśli pożar powstał np. w wyniku zapłonu sadzy w przewodzie kominowym, to wtedy znaczenie będzie miał protokół z przeglądu kominiarskiego, a dopełnienie formalności w zakresie przeglądu elektrycznego nie będzie miało w tym przypadku znaczenia.

Do obowiązków właściciela lub zarządcy nieruchomości należą m.in.:

• zlecenie przeglądów odbiorczych budynku oraz instalacji w przypadku budowy, lub przebudowy budynku,
• zlecenie przeglądów okresowych instalacji,
• konserwacje i remonty

Najczęściej zaniedbywane są przeglądy okresowe instalacji, w szczególności:

• instalacji elektrycznej,
• instalacji wentylacji, której zadaniem jest zapewnienie wystarczającej ilości świeżego powietrza (tlenu), co jest szczególnie ważne w domach ogrzewanych poprzez spalanie różnych paliw,
• instalacji związanych z odprowadzaniem spalin z kotłów grzewczych i kominków, których zadaniem jest sprawne odprowadzenie spalin na zewnątrz budynku.

Poniżej zamieszczam wycinek z artykułu 62 Prawa Budowlanego, żeby przybliżyć Ci nieco bardziej jakie obowiązki nakładają przepisy na właścicieli nieruchomości.

Art. 62. [Okresowe kontrole stanu technicznego obiektu budowlanego, instalacji i przewodów]

1. Obiekty budowlane powinny być w czasie ich użytkowania
   poddawane przez właściciela lub zarządcę kontroli:
   1. okresowej, co najmniej raz w roku, polegającej na sprawdzeniu stanu
      technicznego:
      1. elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy
         atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas
         użytkowania obiektu,
      2. instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska,
      3. instalacji gazowych oraz przewodów kominowych (dymowych,
         spalinowych i wentylacyjnych);
   2. okresowej, co najmniej raz na 5 lat, polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego i przydatności do użytkowania obiektu budowlanego, estetyki obiektu budowlanego oraz jego otoczenia; kontrolą tą powinno być objęte również badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej w zakresie stanu sprawności połączeń, osprzętu, zabezpieczeń i środków ochrony od porażeń, oporności izolacji przewodów oraz uziemień instalacji i aparatów;

Jakie przeglądy wymaga ubezpieczyciel: pełna lista

Ubezpieczyciel nie ma własnej listy przeglądów. W Ogólnych Warunkach Ubezpieczenia znajdziesz odesłanie do obowiązków, które nakłada na Ciebie prawo budowlane, i to art. 62 Prawa budowlanego (tekst jednolity: Dz.U. 2026 poz. 524) rozstrzyga, jakiego dokumentu likwidator zażąda po szkodzie.

Dla właściciela domu jednorodzinnego albo mieszkania po remoncie sprowadza się to do trzech przeglądów:

Przegląd	Jak często	Podstawa prawna	Kto może go wykonać
Instalacja elektryczna i piorunochronna (odgromowa)	co najmniej raz na 5 lat	art. 62 ust. 1 pkt 2	osoba z kwalifikacjami wymaganymi przy dozorze nad eksploatacją urządzeń, instalacji i sieci energetycznych (art. 62 ust. 5)
Instalacja gazowa	co najmniej raz w roku	art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. c	jak wyżej, w zakresie instalacji gazowych (art. 62 ust. 5)
Przewody kominowe: dymowe, spalinowe i wentylacyjne	co najmniej raz w roku	art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. c	mistrz w rzemiośle kominiarskim (art. 62 ust. 6 pkt 1); przy ciągu wymuszonym pracą urządzeń mechanicznych osoba z uprawnieniami budowlanymi (pkt 2)

Zwróć uwagę na proporcje. Elektryka raz na 5 lat, komin i gaz co roku. Po szkodzie znaczenie ma ten protokół, który dotyczy instalacji będącej przyczyną pożaru, więc komplet trzeba mieć niezależnie od tego, który wydaje Ci się ważniejszy.

„Mam dom jednorodzinny, słyszałem, że jestem z tego zwolniony”

Jesteś zwolniony, ale z czegoś innego.

Art. 62 ust. 2 pkt 1 zdejmuje z właścicieli domów jednorodzinnych wyłącznie kontrolę z ust. 1 pkt 1 lit. a, czyli elementów budynku narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne. Instalacja gazowa i przewody kominowe (lit. c) oraz kontrola 5-letnia z badaniem instalacji elektrycznej (pkt 2) obowiązują Cię na zasadach ogólnych.

To najczęstsze nieporozumienie, na jakie trafiamy u klientów. Zwolnienie istnieje, tylko dotyczy zupełnie innego punktu przepisu niż ten, o który zapyta ubezpieczyciel.

Który z tych przeglądów wykonujemy?

Elektryczny i piorunochronny, ten raz na 5 lat. Nie robimy kominiarskiego ani gazowego, więc jeśli szukasz jednej firmy „na wszystko”, to nie u nas. Kominiarza i gazownika trzeba umówić osobno.

Zakres badania nie jest naszym wymysłem, wypisuje go wprost art. 62 ust. 1 pkt 2. Sprawdzamy pięć obszarów:

• stan sprawności połączeń,
• osprzęt,
• zabezpieczenia i środki ochrony od porażeń,
• oporność izolacji przewodów,
• uziemienia instalacji i aparatów.

Protokół dostajesz z wynikami pomiarów i opisem tego, co zastaliśmy, także wtedy, gdy wynik jest niewygodny. Ile to kosztuje u Ciebie, policzysz w 2 minuty w kalkulatorze wyceny: mieszkanie i dom jednorodzinny od 400 zł. Stawki dla pozostałych obiektów są w cenniku przeglądów instalacji elektrycznej.

Czy PZU, Warta albo Allianz wymagają protokołu z przeglądu?

Wycinki OWU, które widzisz wyżej, pochodzą z polis tych trzech ubezpieczycieli i mówią to samo: ochrona działa wtedy, gdy dopełniłeś obowiązków wynikających z przepisów prawa budowlanego. Żaden z nich nie publikuje osobnej listy „wymaganych dokumentów”, bo nie musi. Wystarczy odesłanie do art. 62.

OWU zmieniają się z każdą edycją produktu i różnią się między wariantami polisy. Zanim uznasz, że Ciebie to nie dotyczy, odszukaj w swoim dokumencie fragment o obowiązkach ubezpieczającego i o wyłączeniach odpowiedzialności. To dwie, trzy strony, które czyta się kwadrans, a rozstrzygają o wypłacie.

Czy sama polisa wystarczy, żeby dostać odszkodowanie?

NIE.

Polisa jest umową, w której obowiązki ma też ubezpieczający. Jednym z nich jest utrzymywanie instalacji w stanie zgodnym z prawem budowlanym. Historia, którą opisujemy niżej, skończyła się odmową wypłaty dokładnie na tym punkcie.

Ile wypłaci ubezpieczyciel, jeśli nie masz protokołu – kwoty z OWU

Przejrzeliśmy 59 dokumentów OWU od 21 towarzystw, a każdy z poniższych zapisów sprawdziliśmy w warunkach obowiązujących w sierpniu 2026 r. Przy każdym podajemy jednostkę redakcyjną i datę, od której obowiązuje dana wersja – żebyś mógł to zweryfikować samodzielnie.

• TU Europa (Własny Kąt, warunki od 25.06.2024, ust. 5 pkt 3 oraz ust. 6): jeśli szkoda powstała wskutek niewykonania wymaganych prawem przeglądów technicznych i okresowych kontroli, odszkodowanie wynosi nie więcej niż 5 000 zł, a przy rażącym niedbalstwie dochodzi jeszcze udział własny w wysokości 50%. To najostrzejszy zapis, jaki znaleźliśmy.
• Allianz (Mój Dom, warunki z kwietnia 2026, pkt 80.21 oraz 30.5): naruszenie obowiązku okresowych kontroli instalacji gazowej, elektrycznej lub kominowej jest wyłączeniem odpowiedzialności. Wyłączenie nie dotyczy domu młodszego niż 40 lat – wtedy Allianz wypłaca, ale do 100 000 zł.
• ERGO Hestia (ERGO 7, kod C-E7-PK-01/26, warunki od 13.02.2026, § 27 pkt 2 w związku z § 29 ust. 2): mimo niedopełnienia obowiązku terminowych przeglądów wypłaci do 50% sumy ubezpieczenia domu, którego wiek nie przekracza 50 lat. Ochronę odzyskuje też dom starszy, jeżeli w ostatnich 20 latach instalacje wymieniono i po wymianie wykonano przegląd lub wymagane prawem pomiary.
• PZU (PZU Dom, § 6 ust. 2): brak wymaganych przeglądów jest podstawą wyłączenia, ale PZU odpowiada mimo rażącego niedbalstwa, jeśli dom ma nie więcej niż 50 lat albo jest starszy, lecz w ciągu 20 lat przed zawarciem umowy przeszedł remont generalny.

Granica wieku działa odwrotnie, niż myśli większość właścicieli

Nie jest tak, że „powyżej 40 lat trzeba, a poniżej nie”. Obowiązek przeglądu wynika z art. 62 ust. 1 pkt 2 Prawa budowlanego i dotyczy każdego budynku bez względu na wiek – ubezpieczyciel nie ma mocy tego zmienić. Wiek budynku odpowiada na inne pytanie: ile dostaniesz, jeśli przeglądu nie zrobiłeś. Dla domu młodszego jest limit, czyli jakiś bufor. Dla starszego bufor znika.

Logika towarzystwa jest brutalnie prosta: nowy budynek ma sprawną instalację, więc brak protokołu to formalność. Stary budynek ma instalację zużytą, więc brak protokołu to realne ryzyko – i tam ochrona kurczy się najbardziej.

Jedno zastrzeżenie, o którym trzeba wiedzieć

Nie chcemy straszyć bardziej, niż wynika z dokumentów. Część towarzystw dodaje warunek „o ile miało to wpływ na powstanie lub rozmiar szkody”. Kradzież roweru z balkonu nie zostanie odrzucona z powodu braku pomiarów. Pożar od instalacji – już tak. Bez protokołu to Ty będziesz dowodził, że stan instalacji nie miał ze szkodą nic wspólnego, nie mając jedynego dokumentu, który mógłby to potwierdzić.

Jeden przykład w drugą stronę: Warta złagodziła zapis

W warunkach Warta Dom Komfort obowiązujących do 21.06.2025 brak okresowych kontroli ograniczał odszkodowanie do 150 000 zł i tylko dla domu do 40 lat. W nowych warunkach (C7187, obowiązują od 17 maja 2026 r.) tego limitu już nie ma, a wyłączenie za nieprzestrzeganie prawa budowlanego wprost nie obejmuje szkód powstałych wskutek niewykonania okresowych kontroli przeglądów technicznych instalacji gazowej, instalacji elektrycznej oraz przewodów kominowych.

Piszemy o tym, bo pokazuje to dwie rzeczy. Po pierwsze, warunki realnie się zmieniają, więc sprawdzamy je w źródle zamiast przepisywać cudze zestawienia. Po drugie – obowiązek przeglądu wynika z ustawy, nie z polisy. To, że jedno towarzystwo odpuściło sankcję, nie znosi obowiązku z art. 62 Prawa budowlanego ani nie zmienia stanu instalacji w Twoim domu.

Co z tym zrobić

Sprawdź w swojej polisie, do którego z tych schematów należysz, i porównaj to z datą ostatniego przeglądu. Jeśli protokołu nie masz albo jest starszy niż 5 lat, zamów przegląd i ustal termin dojazdu albo policz cenę dla swojego domu w kalkulatorze wyceny.

Jak długo „ważny” jest protokół z przeglądu elektrycznego?

Ustawa nie posługuje się pojęciem ważności protokołu. Mówi o częstotliwości kontroli: co najmniej raz na 5 lat. W praktyce dokument starszy niż pięć lat nie potwierdza już niczego, bo kolejna kontrola powinna była się w tym czasie odbyć.

Jest jeszcze druga sytuacja, o której mało kto pamięta. Jeśli instalacja została wymieniona albo w znacznej części przebudowana, poprzedni protokół opisuje instalację, której już nie ma. Data jest wtedy bez znaczenia, a to właśnie ten przypadek najczęściej kończy się sporem z ubezpieczycielem.

Często od naszych klientów słyszymy stwierdzenie:

Mieszkałem w bloku 10 lat i nigdy nie zlecałem nikomu żadnych przeglądów i nikt mnie o tym obowiązku nie informował.

Istotnie jest tutaj pewna „pułapka”. Otóż w przypadku bloków mieszkalnych, kamienic, które funkcjonują w ramach spółdzielni lub wspólnoty, zgodnie z literą prawa to administrator / zarządca odpowiada za aktualność przeglądów. To dlatego osoby od lat mieszkające w blokach i przeprowadzające się do domów, często nie mają pojęcia o tym, że ciążą na nich nowe obowiązki wynikające z prawa budowlanego.

Dla mieszkań w blokach też są pewne wyjątki np. jeśli kupiłeś mieszkanie w bloku i zleciłeś jego remont, a w ramach remontu doszło np. do wymiany instalacji elektrycznej, gazowej, wentylacyjnej lub grzewczej (w przypadku kiedy źródła grzewcze znajduje się w mieszkaniu), to jesteś zobowiązany zlecić przegląd nowo wykonanych instalacji na własny koszt.

Tak naprawdę, to przegląd elektryczny powinno się zlecać również po nabyciu mieszkania w bloku, ponieważ bardzo często ma miejsce sytuacja, w której ktoś kupił mieszkanie po remoncie, dla tego mieszkania przegląd był wykonany przed remontem (na zlecenie administratora budynku), ale nie wykonano przeglądu elektrycznego po remoncie instalacji.

Łatwo wyobrazić sobie sytuację w której ubezpieczyciel w przypadku szkody kwestionuje (zupełnie słusznie) protokół z poprzedniego przeglądu instalacji elektrycznej, skoro została ona w całości wymieniona, lub w znacznej części przebudowana, o czym nowy właściciel często nie wie.

Jedna rzecz, o którą ubezpieczyciele nie pytają wprost, a która potrafi przesądzić o pożarze instalacji: typ zamontowanych różnicówek. W domach z fotowoltaiką albo ładowarką samochodu stary aparat typu AC bywa środkiem ochrony wyłącznie z nazwy, wyjaśniam to w tekście o tym, jaką różnicówkę wybrać do domu i obiektu firmowego.

Przy fotowoltaice dochodzi jeszcze jedna rzecz. Instalacja PV jest częścią instalacji elektrycznej budynku, więc obejmuje ją ta sama kontrola, a jej protokół bywa dla ubezpieczyciela osobnym dokumentem. Co powinien zawierać i czego przy dachu skośnym nie da się sprawdzić, opisałem w tekście o tym, co obejmuje przegląd instalacji fotowoltaicznej.

Co możesz zrobić, żeby chronić swój majątek?

Jeżeli jesteś właścicielem domu lub mieszkania po remoncie, to najlepszą opcją jest jak najszybciej zlecić fachowcom wymagane prawem przeglądy wszystkich instalacji. Taka usługa to zazwyczaj koszt do kilkuset złotych w zależności od wielkości instalacji i prac, które trzeba wykonać podczas oględzin i pomiarów.

Pocieszający jest fakt, że przeglądy elektryczne wymagane są tylko raz na 5 lat, a kominy dymowe i wentylacyjne wystarczy sprawdzić 1 raz w roku. Możesz sprawdzić ile kosztuje usługa okresowego przeglądu instalacji elektrycznej, w 2 minuty, wypełniając prosty formularz wyceny przeglądu.

Ta Pani nie wiedziała…

W naszej praktyce zawodowej kilkukrotnie spotkaliśmy się z sytuacją, w której drobne zaniedbanie spowodowało drastyczne skutki.

Oto jeden z przykładów:

Ostatecznie nie wiemy jak zakończyła się ta sprawa, ale nikomu nie życzymy takich przeżyć.

Aktualizacja

Okazało się, że artykułem, który właśnie czytasz, ktoś podzielił się na popularnym portalu Wykop, za co bardzo dziękujemy i jesteśmy wdzięczni za propagowanie tych ważnych dla posiadaczy domów informacji.

Na dzień pisania tej aktualizacji do linku na Wykopie dotarło ponad 50 tysięcy użytkowników, którzy zostawili około 500 komentarzy, co świadczy o tym, że temat jest bardzo ważny, a problem braku wiedzy na temat obowiązków właścicieli nieruchomości jest poważnym problemem.

Okazuje się, że również czytelnicy Wykopu mogą przytoczyć wiele z życia wziętych przykładów dotyczących problematyki przeglądów instalacji.

Oto niektóre z tych wypowiedzi:

Dlaczego posiadacze domów ryzykują własnym majątkiem?

Bo nie mają świadomości konsekwencji braku przeglądów i wiedzy, że jest to ich obowiązek!

Nie jest to zbyt sprawiedliwe, że przez brak wiedzy i stosunkowo „nieduże” zaniedbania można stracić majątek całego życia, zdrowie lub życie. Niestety mało kto informuje o konsekwencjach braku przeglądu. Trudno usłyszeć takie podpowiedzi od znajomych, a co gorsze nawet agenci ubezpieczeniowi (są wyjątki) nie dbają o to, żeby poinstruować właścicieli nieruchomości o koniecznych obowiązkach, które stawia przed nimi prawo budowlane.

Jeśli masz już zawartą polisę to jest niemal pewne, że Ogólne Warunki Ubezpieczenia odnoszą się do obowiązków wynikających z prawa budowlanego. Jesteś zobowiązany zlecić wykonanie właściwych przeglądów osobom posiadającym odpowiednie kwalifikacje.

Aktualizacja 2

Ponieważ pojawiło się mnóstwo kontrowersji, pytań i niedopowiedzeń, postanowiliśmy zebrać kluczowe informacje we wpisie „Czy trzeba wykonywać okresowy przegląd elektryczny w domu jednorodzinnym?”. Zachęcamy do zapoznania się z tym wpisem, oraz naturalnie do komentowania i zadawania pytań.

Działamy w całej Polsce, zawsze z protokołem do ubezpieczenia. Dla Warszawy i okolic zobacz osobną stronę: przeglądy instalacji elektrycznej w Warszawie.

Prawie nikt o tym nie wie…

Ps.: Jeśli czujesz, że ten artykuł jest wartościowy i chcesz uświadomić bliskim Ci osobom jak naprawdę wygląda sprawa z ubezpieczeniem domu, jego przeglądami oraz co powinni zrobić, żeby lepiej chronić swoje zdrowie, życie i majątek, to udostępnij im link z pomocą ikonek poniżej lub kopiując go z przeglądarki.

Będzie to cenna informacja dla bliskich Ci osób.