Co Prawo Budowlane mówi o przeglądach?

Poddajmy analizie zapisy zawarte w Prawie Budowlanym:

Art. 62. [Okresowe kontrole stanu technicznego obiektu budowlanego, instalacji i przewodów]

1. Obiekty budowlane powinny być w czasie ich użytkowania poddawane przez właściciela lub zarządcę kontroli:
   1. okresowej, co najmniej raz w roku, polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego:
      1. elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu,
      2. instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska,
      3. instalacji gazowych oraz przewodów kominowych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych);
   2. okresowej, co najmniej raz na 5 lat, polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego i przydatności do użytkowania obiektu budowlanego, estetyki obiektu budowlanego oraz jego otoczenia; kontrolą tą powinno być objęte również badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej w zakresie stanu sprawności połączeń, osprzętu, zabezpieczeń i środków ochrony od porażeń, oporności izolacji przewodów oraz uziemień instalacji i aparatów…

Z powyższego fragmentu jasno wynika, że Obiekt Budowlany podlega okresowej kontroli co najmniej raz na 5 lat i kontrolą tą są objęte m.in. instalacje elektryczne.

Tutaj pojawia się pytanie klientów, „Czy na pewno budynek jednorodzinny, budynek firmowy, garaż, warsztat, budynek na cele rolnicze owym Obiektem Budowlanym jest?”, zatem sprawdźmy to.

Co to jest Obiekt Budowlany?

Na to pytanie odpowiada Art. 3 Prawa Budowlanego:

Art. 3. [Definicje]

Ilekroć w ustawie jest mowa o: obiekcie budowlanym — należy przez to rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych;

Zatem jeśli mamy do czynienia z domem jednorodzinnym, to jest on jak najbardziej obiektem budowlanym i ten fakt nie podlega żadnej dyskusji, zatem punkt 1 artykułu 62 Prawa Budowlanego pozostaje w mocy na potrzeby naszej dalszej analizy obowiązku przeglądów.

Kto jest zwolniony z obowiązku kontroli i czego to zwolnienie właściwie dotyczy?

Kontynuujemy analizę treści artykułu 62 Prawa Budowlanego, przechodząc od razu do punktu 2:

2. Obowiązek kontroli, o której mowa w ust. 1 pkt 1 lit. a, nie obejmuje właścicieli i zarządców:
   1. budynków mieszkalnych jednorodzinnych;

Mamy tutaj zapis mówiący o tym, że obowiązek kontroli, o której mowa w ust. 1 pkt 1 lit. a (czyli kontroli rocznej, nie 5-cio letniej), nie obejmuje właścicieli i zarządców budynków mieszkalnych jednorodzinnych. Ten zapis jest mylnie interpretowany jako zwolnienie z obowiązków kontroli… tymczasem dotyczy on tylko kontroli rocznej i to w dodatku w ograniczonym zakresie

ALE… przyjrzyjmy się o jaki dokładnie obowiązek tutaj chodzi. Wróćmy zatem do Art. 62, ustęp 1 punkt 1 litera a, w ustawie Prawo Budowlane, którzy brzmi:

1. Obiekty budowlane powinny być w czasie ich użytkowania poddawane przez właściciela lub zarządcę kontroli:
   1. okresowej, co najmniej raz w roku, polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego:
      1. elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu,

Zatem obowiązek corocznej kontroli budynków mieszkalnych jednorodzinnych nie obejmuje elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu. Wszystkie pozostałe obejmuje, łącznie z przeglądem 5-cio letnim!

Żeby być precyzyjnym sprawdźmy cały zapis, w którym owszem mowa o instalacjach, ale chodzi o instalacje narażone na szkodliwe wpływy atmosferyczne.

O co właściwie tutaj chodzi?

W tym celu musimy sięgnąć do Rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 16 sierpnia 1999 roku w Sprawie Warunków Technicznych Użytkowania Budynków Mieszkalnych, a konkretnie do Rozdziału 2 ww. rozporządzenia, a tam w § 5 czytamy:

1. Okresowej kontroli, o której mowa w art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy, podlegają elementy budynku narażone na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania, których uszkodzenia mogą powodować zagrożenie dla:
   1. bezpieczeństwa osób,
   2. środowiska,
   3. konstrukcji budynku.
2. W toku kontroli, o której mowa w ust. 1, szczegółowym sprawdzeniem należy objąć stan techniczny:
   1. zewnętrznych warstw przegród zewnętrznych (warstwa fakturowa), elementów ścian zewnętrznych (attyki, filary, gzymsy), balustrad, loggi i balkonów,
   2. urządzeń zamocowanych do ścian i dachu budynku,
   3. elementów odwodnienia budynku oraz obróbek blacharskich,
   4. pokryć dachowych,
   5. instalacji centralnego ogrzewania i ciepłej wody użytkowej,
   6. urządzeń stanowiących zabezpieczenie przeciwpożarowe budynku,
   7. elementów instalacji kanalizacyjnej odprowadzających ścieki z budynku,
   8. przejść przyłączy instalacyjnych przez ściany budynku.

W zasadzie interesuje nas tylko punkt 2, który stanowi niejako definicje elementów podlegających szkodliwym wpływom atmosferycznym.

Zatem jeśli jesteś właścicielem domu jednorodzinnego, to Twoim obowiązkiem jest zlecenia przeprowadzenia okresowej kontroli instalacji elektrycznej w domu co najmniej raz na 5 lat.

Wyjątkiem są elementy instalacji narażone na szkodliwe wpływy atmosferyczne wymienione w punkcie 2, który wyżej cytowałem, które są zwolnione z obowiązku corocznego ich kontrolowania.

Co to w praktyce oznacza?

Twoja instalacja elektryczna w domu podlega okresowej kontroli co 5 lat, ale elementy zewnętrzne tej instalacji są wyłączone z kontroli corocznej.

Okresowy przegląd instalacji elektrycznej w domu jest obowiązkowy – raz na 5 lat!

Podsumowując tę nieco skomplikowaną analizę aktów prawnych należy posłużyć się prostym równaniem:

Posiadasz obiekt budowlany wyposażony w instalację elektryczną = jesteś zobowiązany zadbać o jego stan techniczny i okresową kontrolę stanu instalacji.

Wynika to bezpośrednio z Prawa Budowlanego oraz innych Rozporządzeń.

Ps.: Poniżej film, który w bardzo szerokim zakresie objaśnia to zagadnienie.

Przyjrzyjmy się kilku przykładowym zapisom w Ogólnych Warunkach Ubezpieczeń u różnych ubezpieczycieli. Najciekawsze fragmenty zaznaczyłem na pomarańczowo:

Takie i podobne zapisy widnieją w Ogólnych Warunkach Ubezpieczeń. Krótko mówiąc ochrona ubezpieczeniowa obowiązuje wtedy i tylko wtedy, kiedy ubezpieczający (właściciel obiektu budowlanego) wypełnił swoje obowiązki wynikające z szeroko pojętego prawa budowlanego względem instalacji, która przyczyniła się do szkody.

Przykładowo jeśli to instalacja elektryczna spowodowała pożar, to ubezpieczyciel będzie domagał się przedstawienia aktualnego dokumentu potwierdzającego wykonanie przeglądu elektrycznego.

Poniżej zamieszczam wycinek z artykułu 62 Prawa Budowlanego, żeby przybliżyć Ci nieco bardziej jakie obowiązki nakładają przepisy na właścicieli nieruchomości.

Art. 62. [Okresowe kontrole stanu technicznego obiektu budowlanego, instalacji i przewodów]

1. Obiekty budowlane powinny być w czasie ich użytkowania
   poddawane przez właściciela lub zarządcę kontroli:
   1. okresowej, co najmniej raz w roku, polegającej na sprawdzeniu stanu
      technicznego:
      1. elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy
         atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas
         użytkowania obiektu,
      2. instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska,
      3. instalacji gazowych oraz przewodów kominowych (dymowych,
         spalinowych i wentylacyjnych);
   2. okresowej, co najmniej raz na 5 lat, polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego i przydatności do użytkowania obiektu budowlanego, estetyki obiektu budowlanego oraz jego otoczenia; kontrolą tą powinno być objęte również badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej w zakresie stanu sprawności połączeń, osprzętu, zabezpieczeń i środków ochrony od porażeń, oporności izolacji przewodów oraz uziemień instalacji i aparatów;

Często od naszych klientów słyszymy stwierdzenie:

Mieszkałem w bloku 10 lat i nigdy nie zlecałem nikomu żadnych przeglądów i nikt mnie o tym obowiązku nie informował.

Istotnie jest tutaj pewna „pułapka”. Otóż w przypadku bloków mieszkalnych, kamienic, które funkcjonują w ramach spółdzielni lub wspólnoty, zgodnie z literą prawa to administrator / zarządca odpowiada za aktualność przeglądów.

To dlatego osoby od lat mieszkające w blokach i przeprowadzające się do domów, często nie mają pojęcia o tym, że ciążą na nich nowe obowiązki wynikające z prawa budowlanego.

Dla mieszkań w blokach też są pewne wyjątki np. jeśli kupiłeś mieszkanie w bloku i zleciłeś jego remont, a w ramach remontu doszło np. do wymiany instalacji elektrycznej, gazowej, wentylacyjnej lub grzewczej (w przypadku kiedy źródła grzewcze znajduje się w mieszkaniu), to jesteś zobowiązany zlecić przegląd nowo wykonanych instalacji na własny koszt.

Tak naprawdę, to przegląd elektryczny powinno się zlecać również po nabyciu mieszkania w bloku, ponieważ bardzo często ma miejsce sytuacja, w której ktoś kupił mieszkanie po remoncie, dla tego mieszkania przegląd był wykonany przed remontem (na zlecenie administratora budynku), ale nie wykonano przeglądu elektrycznego po remoncie instalacji.

Łatwo wyobrazić sobie sytuację w której ubezpieczyciel w przypadku szkody kwestionuje (zupełnie słusznie) protokół z poprzedniego przeglądu instalacji elektrycznej, skoro została ona w całości wymieniona, lub w znacznej części przebudowana, o czym nowy właściciel często nie wie.

Co możesz zrobić, żeby chronić swój majątek?

Jeżeli jesteś właścicielem domu lub mieszkania po remoncie, to najlepszą opcją jest jak najszybciej zlecić fachowcom wymagane prawem przeglądy wszystkich instalacji. Taka usługa to zazwyczaj koszt kilkuset złotych w zależności od wielkości obiektu, lokalizacji i części składowych instalacji.

Pocieszający jest fakt, że przeglądy elektryczne wymagane są tylko raz na 5 lat.

Dlaczego posiadacze domów ryzykują własnym majątkiem?

Bo nie mają świadomości konsekwencji braku przeglądów i wiedzy, że jest to ich obowiązek!

Nie jest to zbyt sprawiedliwe, że przez brak wiedzy i stosunkowo „nieduże” zaniedbania można stracić majątek całego życia, zdrowie lub życie. Niestety mało kto informuje o konsekwencjach braku przeglądu. Trudno usłyszeć takie podpowiedzi od znajomych, a co gorsze nawet agenci ubezpieczeniowi (są wyjątki) nie dbają o to, żeby poinstruować właścicieli nieruchomości o koniecznych obowiązkach, które stawia przed nimi prawo budowlane.

Jeśli masz już zawartą polisę to jest niemal pewne, że Ogólne Warunki Ubezpieczenia odnoszą się do obowiązków wynikających z prawa budowlanego. Jesteś zobowiązany zlecić wykonanie właściwych przeglądów osobom posiadającym odpowiednie kwalifikacje.

Przegląd elektryczny w domu jednorodzinnym kosztuje zazwyczaj około 400 – 1200 zł raz na 5 lat (około 80-240 zł rocznie).

Dokładną cenę dla Twojego obiektu budowlanego poznasz przesyłając do nas niezobowiązujące zapytanie, w którym przedstawmy Ci wszystkie warianty cenowe dopasowując się do Twoich preferencji..

Przegląd elektryczny – na czym polega?

Przegląd Elektryczny w domu jednorodzinnym jest przeglądem znacznie bardziej wymagającym niż np. przegląd kominiarski. Elektryk dokonujący przeglądu musi być wyposażony w narzędzia monterskie oraz specjalistyczne, kosztowne urządzenia pomiarowe.

Miernik pozwala na zmierzenie parametrów instalacji elektrycznej m.in. takich jak:

• rezystancja uziemienia,
• rezystancja izolacji,
• impedancja pętli zwarcia,
• czas i prąd zadziałania wyłącznika różnicowoprądowego,

i to właśnie pomiary tych parametrów są częścią składową przeglądu.

Od czego dokładnie zależy cena przeglądu elektrycznego w domu?

Wpływ na cenę przeglądu mają jeszcze inne elementy m.in.

1. Wielkość domu — statystycznie im większy dom, tym więcej pracy podczas przeglądu i sporządzania dokumentacji, co kosztuje więcej czasu. W Dragon Energy staramy się uśredniać te ceny do akceptowalnych poziomów.
2. Lokalizacja — im dalej technik musi dojechać, tym większy koszt dojazdu oraz czas „zajętości”. W Dragon Energy optymalizujemy te koszty w taki sposób, żeby łączyć zlecenia w pobliskich domach, wtedy nie obciążamy tymi kosztami klientów, ale wiąże się to czasem z nieco dłuższym czasem oczekiwania.
3. Rok wykonania instalacji elektrycznej — im więcej sprawdzeń musimy wykonać i udokumentować, tym wyższa cena usługi.
4. Elementy składowe instalacji — np. instalacja odgromowa, fotowoltaika, magazyny energii, zasilanie awaryjne budynku itp.
5. Rodzaj przeglądu – czy jest to przegląd odbiorczy, po remoncie, czy okresowy.
6. Ilość domów w okolicy – łączenie przeglądu elektrycznego z bliskimi lub sąsiadami w tym samym terminie, to najlepszy pomysł na obniżenie kosztów przeglądu. Zaangażuj sąsiadów i skontaktuj się z nami, a na pewno uzyskasz atrakcyjniejszą cenę przeglądu.

Przygotowanie i przechowywanie protokołu

Badanie instalacji to jedno, ale odpowiednie udokumentowanie wykonanych sprawdzeń to osobny temat. Sporządzenie dobrej jakościowo dokumentacji, honorowanej przez ubezpieczyciela w przypadku wystąpienia szkody często zajmuje więcej czasu niż samo sprawdzenie elektryczne.

Bardzo ważnym elementem jest również archiwizacja dokumentacji. Kopie naszych protokołów są archiwizowane w 3 miejscach.

Jak obniżyć cenę przeglądu?

Grupowe zamawianie usługi z bliskimi i/lub sąsiadami, pozwala nam na ograniczenie kosztów logistycznych, dzięki czemu możemy proponować naszym klientom bardziej atrakcyjne ceny przy zachowaniu bardzo dobrego stosunku ceny do jakości usługi.

To najlepszy sposób na oszczędności przy zamawianiu przeglądu elektrycznego.

Nigdy nie oszczędzaj na jakości i fachowości ekipy, którą wybierasz do przeglądu – tutaj chodzi o bezpieczeństwo Twoje, Twoich bliskich i Twojego majątku.

1. Zacznijmy od tego, że zwykle budynków jednorodzinnych nikt realnie nie odbiera. Tzw. milcząca zgoda, to nie to samo co formalny odbiór.

Mimo, że urzędnicy wymagają dokumentów, to faktycznie nie weryfikują stanu tych dokumentów ani ich „fachowości”. Zwykle do zgłoszenia budynku do użytkowania wystarczy oświadczenie elektryka o wykonaniu instalacji zgodnie z przepisami.

2. Samo oświadczenie o tym, że instalacja jest wykonana poprawnie przedstawia znikomą wartość. Gdyby wystąpiła szkoda i postępowanie sądowe, to autor oświadczenia zostanie zapytany o to „na jakiej podstawie” stwierdził, że instalacja jest wykonana poprawnie.

Bez protokołu z pomiarów parametrów instalacji elektrycznej „obronienie” tezy o tym, że instalacja była wykonana i działała właściwie będzie prawie niemożliwe.

Co za tym idzie instalacja powinna być zbadana przed oddaniem do użytkowania z dwóch powodów:

a) realne sprawdzenie poziomu jej bezpieczeństwa
b) realne udokumentowanie wszystkich sprawdzeń.

3. Zaleca się, żeby instalacja została zbadana przez specjalistę niezależnego od wykonawcy – takie podejście jest gwarantem rzetelności wykonanej oceny i daje pełen obraz inwestorowi na to, jak wykonana jest instalacja, oraz daje podstawy do oczekiwania poprawek od instalatora (jeśli są konieczne).

4. Budynek można ubezpieczyć również w trakcie budowy, która trwa zwykle kilka lat. W tym czasie nie tylko pracują różne ekipy, które podlegają zagrożeniom ze strony instalacji elektrycznej, ale również budynek im podlega.

Gdyby szkoda wystąpiła w trakcie budowy, w nieukończonej jeszcze instalacji, to byłby problem z odszkodowaniem.

Najlepiej jest badać instalację od początku procesu budowy uwzględniając:

a) badanie rezystancji uziomu po wykonaniu,
b) badanie rozdzielnicy budowlanej przed dopuszczeniem jej do użytku przez kogokolwiek,
c) badanie pozostałych parametrów przed uruchomieniem instalacji,
d) badanie po uruchomieniu instalacji.

Czynności te powinny być udokumentowane protokołem.

Podsumowując:

1. Najlepiej zawsze mieć protokół z badań odbiorczych elektryki i/lub poszczególnych jej etapów.
2. Kontynuować badanie co 5 lat począwszy od daty pierwszego protokołu.
3. Zlecać badanie elektryki niezależnemu od wykonawcy specjaliście, chyba, że mamy 100% zaufania, a elektryk wykonujący instalację cieszy się nienaganną opinią. 
4. Nie ufać w odbiory wykonane przez dewelopera – lepiej przed zakupem lub odbiorem domu zlecić sprawdzenie (na ile to możliwe) instalacji, zanim władujesz się na minę.

Tutaj bardzo często wychodzą różne błędy i zaniedbania, które nie zawsze są celowe – często wynikają z niedopilnowania ekip wykonujących konkretne prace, a później konsekwencje ponosi kupujący.

Zakres sprawdzeń nie uruchomionej jeszcze instalacji zależy od jej stanu faktycznego.

Możliwie szybkie i tanie będzie sprawdzenie instalacji ukończonej, w której zamontowany jest osprzęt (gniazda wtykowe, łączniki oświetlenia), nawet jeśli nie jest ona zasilona z sieci.

W takiej instalacji nie uda sprawdzić się wszystkich parametrów, ale można wykonać pomiary rezystancji uziemienia, rezystancji izolacji czy ciągłość przewodów ochronnych i wyrównawczych.

Da się również sprawdzić połączenia w rozdzielnicy elektrycznej, wykonać oględziny, sprawdzić połączenia śrubowe oraz zbadać poprawność działania aparatów elektrycznych w pozycjach załączone/wyłączone.

W układach sieci zasilającej TN-C można również sprawdzić poprawność wykonania rozdziału przewodu PEN na PE i N.

UWAGA! Nie należy posiłkować się usługami firm trudniących się tzw. „odbiorami deweloperskimi”, ponieważ zwykle nie mamy do czynienia z usługą wykonaną przez specjalistę w wielu branżach, ale jest to osoba, której wiedza jest szczątkowa i skupiona na tym, w czym czuje się dobrze.

Sprawdzenie elektryki, hydrauliki, instalacji gazowej, czy kominowej należy zlecać specjalistom branżowym, którzy nie są „od wszystkiego”.

Fachowy elektryk pomiarowiec podczas sprawdzeń będzie musiał użyć różnych dedykowanych narzędzi i certyfikowanych urządzeń pomiarowych oraz swojej wieloletnie praktyki – to wymaga specjalizowania się w tej dziedzinie.

Kopie protokołów archiwizujemy przez 5 lat od momentu badania instalacji. W każdej chwili możesz wystąpić do nas o kpię protokołu. Wydanie kopii w formie papierowej kosztuje 50 zł.

Prawo Budowlane (art. 62 ust. 1 pkt 2) od 1994 roku nakłada na właścicieli lub zarządców obiektów budowlanych obowiązek przeglądu instalacji elektrycznej raz na 5 lat.

NIGDY nie było żadnego zwolnienia budynków jednorodzinnych z tego obowiązku, NIGDY nie było żadnej furtki umożliwiającej zaniechanie przeglądów.

Dokładnie to zagadnienie zostało wyjaśnione tutaj:

Co najmniej raz na 5 lat – obowiązkowo.